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La clause de non concurrence de l’agent commercial immobilier

Une clause de non concurrence de l’agent commercial immobilier est souvent prévue dans le contrat d’agence commerciale. Cette obligation de non concurrence peut être à la fois contractuelle et post contractuelle, même si la loi prévoit déjà une obligation contractuelle en ce sens.

 

Source image : site definition-juridique.fr

 

I- Clause de non concurrence contractuelle

1- Obligation légale de non concurrence de l’agent commercial

La clause de non concurrence contractuelle de l’agent commercial immobilier est très souvent spécifiée dans les contrats. Néanmoins, l’agent commercial immobilier est déjà soumis, conformément à la loi (article L.134-3 du code de commerce), à une obligation de non concurrence qui l’interdit de représenter des mandants exerçant une concurrente.

2- Exemple de l’agent commercial mandataire d’une agence immobilière

Ainsi, l’agent commercial d’une agence immobilière exerçant une activité de gestion locative et de transaction, ne peut en principe prospecter de la clientèle dans ces domaines d’activité pour le compte d’un autre agent immobilier. Néanmoins, si le mandant de l’agent commercial exerce seulement une activité en transactions immobilières (carte professionnelle avec mention « T »), il semblerait que rien ne s’oppose à ce qu’il exerce une activité connexe de mandataire immobilier pour le compte d’un autre mandant exerçant exclusivement une activité de gestion locative ou de syndic de copropriété.

3- Non concurrence et exclusivité

L’article L.134-3 susvisé n’est pas d’ordre public. Dès lors, les parties peuvent décider de prévoir, en plus de l’obligation de non concurrence légale, une obligation d’exclusivité de l’agent commercial à l’égard de son mandant agent immobilier.

Néanmoins, la clause d’exclusivité est davantage adaptée à un contrat de travail ou VRP qu’à un contrat d’agence commerciale. En effet, l’agent est un commercial indépendant, et une telle disposition contractuelle est susceptible d’établir au contraire un lien de subordination.

4- Clause de non concurrence renforcée

Sans toutefois prévoir une clause exclusivité totale de l’agent commercial indépendant immobilier, les parties peuvent décider de stipuler une obligation de non concurrence « renforcée ». Si l’on reprend l’exemple susvisée du représentant d’une agence immobilière de transaction, la clause de non concurrence renforcée est celle qui prévoirait que l’agent ne peut exercer une activité de représentation pour le compte :

• D’un agent immobilier, peu importe son activité (y compris pour une activité de syndic ou gestion)
• De tout professionnel de l’immobilier.

S’agissant de ce dernier point, une pratique contractuelle s’est développée en ce sens, notamment dans les réseaux d’agences immobilières. En effet, de nombreux contrats prévoient que l’agent commercial s’interdit d’accepter la représentation d’agences immobilières, d’organisations d’agents mandataires, promoteurs, constructeurs, lotisseurs ou plus généralement toute entreprise exerçant une activité se rapportant à l’immobilier.

5- Manquement à la clause

L’inexécution de la clause de non concurrence par l’agent commercial est susceptible de constituer un manquement au devoir de loyauté, et partant, une faute grave privative de l’indemnité compensatrice de fin de contrat.

II- Clause de non concurrence contractuelle post contractuelle

1- Validité de la clause

Lorsque l’on parle de « clause de non concurrence contractuelle de l’agent commercial indépendant immobilier », il s’agit le plus souvent d’une clause post contractuelle, c’est-à-dire qui concerne le temps postérieur au contrat.

En effet, la loi dispose que les parties peuvent prévoir une telle disposition contractuelle. Néanmoins, pour être valable, celle-ci doit être :

• limitée dans le temps à une durée maximale de deux ans,
• limitée à une zone géographique identifiée ou secteur géographique précis
• justifiée et proportionnée aux intérêts légitimes de l’entreprise mandante.

La dernière condition signifie qu’une clause ne peut prévoir que l’obligation de non concurrence post contractuelle s’applique au-delà du périmètre géographique sur lequel le mandataire était chargé de prospecter.

2- Manquement à l’obligation post contractuelle de non concurrence prévue au contrat d’agent commercial

Dans le cas où l’agent co ne respecterai pas l’engagement post contractuel et était conduit à représenter des entreprises concurrentes de son ex-mandant, son mandant pourrait à la fois :

• agir contre l’agent pour engager sa responsabilité contractuelle
• agir contre le mandant pour engager sa responsabilité extracontractuelle, s’il est prouvé que celui-ci avait connaissance de l’engagement de l’agent et qu’il s’est rendu complice de son manquement.

Parfois, ce manquement à la clause de non concurrence de l’agent commercial immobilier s’accompagne d’un détournement de la clientèle de son ex-mandant. L’agent peut alors être condamné à verser au mandant des dommages et intérêts en vue de réparer le préjudice subi.

 

En cas de litige ayant trait à une clause de non concurrence d’un agent commercial immobilier, n’hésitez pas à faire appel à un Avocat spécialisé en agent commercial.

 

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