Faute professionnelle de l’agent immobilier : le guide

Découvrez les causes et conséquences des fautes professionnelles d’un agent immobilier : erreurs de surface, diagnostics erronés, manque de conseil. Apprenez à reconnaître ces manquements et à vous protéger grâce à nos conseils pratiques.

La faute professionnelle d’un agent immobilier peut être lourde de conséquences pour les vendeurs, acquéreurs ou locataires. Ce guide simple et pratique explique les conditions de responsabilité civile professionnelle d’un agent immobilier, les exemples de fautes fréquentes, et les bonnes pratiques pour prévenir les risques. Découvrez également pourquoi l’accompagnement d’un avocat spécialisé est crucial en cas de litige.

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I. L’engagement de la responsabilité de l’agent immobilier

1. La faute professionnelle

La responsabilité de l’agent immobilier est engagée dès qu’il commet une faute, qu’elle soit intentionnelle ou par négligence. Parmi les fautes fréquentes figurent :

• le non-respect de l’obligation d’information et de conseil,
• la communication d’informations erronées, comme une superficie incorrecte d’un bien,
• l’omission de signaler des vices apparents ou de vérifier les diagnostics techniques.

Par exemple, la cour d’appel de Montpellier a reconnu la responsabilité d’un agent pour avoir mentionné une surface de 146 m² dans un compromis de vente alors que la surface réelle était de 93 m². Cette faute a permis à l’acheteur de se rétracter, causant un préjudice financier au vendeur​.

2. Le préjudice

Le préjudice subi par le client peut être matériel, financier ou moral. Il doit être démontré et lié directement à la faute de l’agent immobilier. Voici quelques types de préjudices :

• perte financière due à une baisse du prix de vente ou à des délais prolongés.
• coûts imprévus (frais de relogement, désamiantage, taxes).
• perte de jouissance du bien ou absence de garantie contre un défaut de paiement.

Dans une affaire récente, un vendeur a subi un différentiel de 38 000 € sur le prix de son bien en raison d’une erreur de l’agent immobilier sur les dimensions du bien.

3. Le lien de causalité entre la faute professionnelle de l’agent immobilier et le préjudice

Pour que la responsabilité de l’agent immobilier soit reconnue, il est impératif de prouver un lien de causalité direct entre la faute commise et le préjudice subi. Par exemple, un agent qui omet de conseiller des garanties à un vendeur face à un acheteur solvable en apparence, mais défaillant, engage sa responsabilité si cette omission cause un préjudice financier au vendeur​.

II. Exemples de fautes professionnelles d’un agent immobilier

1. Mauvaise information sur les caractéristiques d’un bien

La communication d’informations erronées est une faute courante. Dans l’affaire précitée de la surface inexacte, le vendeur a dû vendre son bien à un prix inférieur après la rétractation de l’acheteur initial, démontrant le préjudice direct.

2. Défaut de conseil ou de mise en garde

Les agents immobiliers sont tenus d’un devoir de conseil. Dans une affaire, un agent n’a pas averti un vendeur des risques liés à la solvabilité d’un acheteur. La Cour de cassation a estimé que ce manquement constituait une faute engageant la responsabilité de l’agent.

3. Omission sur les diagnostics techniques

L’absence de vérification des diagnostics peut aussi engager la responsabilité de l’agent immobilier. Un cas typique est celui d’un rapport amiante erroné. L’agent, qui aurait dû signaler l’âge du bien et les risques potentiels, a été jugé responsable in solidum avec le diagnostiqueur​.

4. Non-respect des obligations de vérification

En tant que mandataire immobilier, l’agent immobilier doit veiller à la conformité des documents qu’il transmet. Dans un cas, un agent n’a pas vérifié les signatures des acquéreurs sur une promesse de vente, permettant une rétractation qui a causé des retards et des pertes pour le vendeur​.

5. Négligence dans la gestion locative

Dans le cadre d’une location, un agent peut être tenu responsable s’il ne vérifie pas les garanties du locataire ou s’il omet de réaliser un état des lieux précis. Ces négligences peuvent entraîner des litiges coûteux pour les propriétaires.