L’agent commercial immobilier

 

agent commercial immobilier avocat litige indemnité commission

Source image : site Définition Juridique

Les contrats d’agent commercial sont très fréquents dans le secteur de l’immobilier.

Il s’agit d’un contrat conclu entre :

  • Une personne physique ou morale indépendante
  • Une personne physique ou morale détenant la carte d’agent immobilier (« une agence immobilière »).

Sommaire  :

  1. Statut de l’agent commercial immobilier
  2. Durée du contrat
  3. Missions de l’agent commercial en immobilier
  4. Droit d’utilisation des signes distinctifs de l’agence immobilière
  5. Commissions
  6. Limitation géographique
  7. Représentation d’autres agences immobilières ?
  8. Indemnité compensatrice de fin de contrat

 

1- Statut de l’agent commercial immobilier

L’agent commercial immobilier exerce une activité professionnelle de prospection pour le compte d’un agent immobilier détenteur de la carte professionnelle prévue par la loi Hoguet. La loi Hoguet prévoit également expressément l’obligation pour l’agent commercial de détenir attestation d’habilitation, à défaut de détenir lui-même la carte professionnelle d’agent immobilier. Pour en savoir plus : attestation ou carte d’agent commercial et loi Hoguet.

A la différence d’un VRP ou d’un salarié lié avec l’agence par un contrat de travail, il est un mandataire indépendant. Il n’exerce pas son activité sous un lien de subordination à l’égard de l’agence immobilière qu’il représente.

L’agent commercial est libre d’exercer son activité sous forme de société (EURL, SARL ou SASU par exemple), ou sous forme d’entreprise individuelle, en tant que personne physique. En ce dernier cas, il pourra opter pour le régime favorable de la micro entreprise ou micro entrepreneur, et bénéficier ainsi du dispositif de l’ACCRE, qui permet des exonérations de certaines charges sociales à l’égard de l’URSSAF. L’agent commercial en immobilier doit impérativement procéder à son immatriculation auprès d’un registre spécial tenu au greffe du tribunal de commerce. Il doit aussi souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle.

2- Durée du contrat

Les parties sont libre de prévoir la durée qu’elles souhaitent accorder au contrat d’agence commerciale. Généralement, le contrat est conclu à durée indéterminée. En ce cas, et conformément à l’article L.134-11 du code de commerce, tant l’agent commercial que l’agent immobilier pourront y mettre fin sous réserve de respecter un préavis dont la durée va dépendre de la durée du contrat :

  • 1 mois pour un contrat ayant duré 1 an
  • 2 mois pour un contrat ayant duré 2 ans
  • 3 mois pour un contrat ayant duré 3 ans

3- Missions de l’agent commercial en immobilier

La mission de l’agent commercial dans le secteur de l’immobilier est une mission de prospection visant à la recherche de vendeurs, d’acheteurs, de propriétaires et de locataires pour le compte de l’agence, en s’efforçant d’obtenir la signature de mandats et les engagements des parties.

4- Droit d’utilisation des signes distinctifs de l’agence immobilière

Logiquement, le contrat prévoit que l’agent commercial a la faculté, dans le cadre de sa mission de prospection, d’utiliser les signes distinctifs de l’agence immobilière à savoir sa marque ou son nom commercial, les documents publicitaires, la charte graphique, etc.

5- Commissions de l’agent commercial immobilier

A titre de rémunération, l’agent commercial immobilier perçoit une commission, qui correspond généralement à un pourcentage des sommes perçues par l’agence immobilière grâce à l’intervention dudit mandataire.

a- Pourcentage de commissions de l’agent commercial immobilier

Le pourcentage de commissions de l’agent commercial en immobilier est librement fixé entre les parties, en accord avec l’agence immobilière. En effet, il n’existe aucune réglementation obligatoire en la matière. Les parties sont libre de prévoir le taux de commission applicable d’un commun accord.  On constate néanmoins que le pourcentage de commissions est généralement plus élevé dans le secteur de l’immobilier que dans d’autres secteurs, tels que la vente de véhicules ou de produits textiles. Il se situe souvent entre 30 et 40%.

b- Acquisition de la commission

La commission est en principe acquise à l’agent commercial immobilier lors de la conclusion définitive de l’affaire qu’il aura personnellement négociée, à savoir après la levée des éventuelles conditions suspensives prévues au contrat. Dit plus simplement, l’agent commercial percevra sa commission une fois que l’agence immobilière aura perçu sa propre rémunération.

c- Vérification du montant de la commission par l’agent commercial

L’agent immobilier doit communiquer à l’agent commercial un relevé des commissions dues, au plus tard le dernier jour du mois suivant le trimestre au cours duquel elles sont acquises (article R.134-3 du code de commerce). Cette communication est souvent trimestrielle ou mensuelle.  Ce relevé mentionne tous les éléments nécessaires sur la base desquels le montant des commissions a été calculé. La question du montant de la commission due à l’agent commercial peut donner lieu à un litige entre l’agent commercial et l’agence immobilière. En dehors de tout litige, en cas de doute, l’agent commercial peut réclamer tout autre information complémentaire à l’agence immobilière, tel que l’extrait des documents comptables nécessaires à la vérification du montant des commissions qui lui sont dues.

d- Régime fiscal des commissions

Les commissions de l’agent commercial sont soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie BNC, dans le cas où il exerce son activité sous forme individuelle ou sous forme de société n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés (exemple : EURL). A noter que l’agent commercial peut, lors du démarrage de son activité, opté pour le statut auto-entrepreneur ou auto-entreprise.

6- Limitation géographique

Le contrat d’agent commercial en immobilier peut être conclu avec ou sans limitation géographique. Il peut être conclu avec limitation géographique si l’agence immobilière souhaite accorder à plusieurs agents commerciaux une exclusivité sur une zone spécifique. L’agent commercial ne pourra lors exercer son activité qu’à l’intérieur de son secteur géographique. Les autres agents commerciaux de l’agence immobilière devront également respecter cette limitation.

7- Représentation d’autres agences immobilières ?

Par principe, l’agent commercial ne peut exercer son activité pour le compte d’une autre agence immobilière concurrente de son mandant sans son accord. En outre, le contrat peut prévoir une clause de non-concurrence post contractuelle dont la durée ne peut excéder 2 ans suivant la cessation du contrat.

8- Indemnité compensatrice de fin de contrat

Par principe, et sauf faute grave l’agent commercial aura droit lors de la cessation des relations avec l’agence immobilière à une indemnité compensatrice de fin de contrat.

 

Pour toute question relative à cette page ou pour faire appel aux services d’un Avocat en agent commercial, n’hésitez pas à contacter Grege Avocat, via notre onglet contact ou directement à notre adresse mail contact@grege-avocat.fr .

error: Content is protected !!